สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น มาตรา 1312

#เลคเชอร์กฎหมาย

#กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 

#มาตรา1312 #ทรัพย์สิน 

#สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น 

มาตรา 1312 “บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้

  ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้”

▶️ กรณีมาตรา 1312 การสร้างรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น ต้องเป็นการสร้างโรงเรือนหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนเท่านั้น เช่น ห้องครัว (ฎ.634/2515), ชายคาบ้าน (ฎ.741/2505), กันสาด (ฎ.904/2517), ฐานรากของเรือน (ฎ.5283/2546) เหล่านี้ถือเป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือน หากสร้างรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ผู้สร้างไม่ต้องรื้อถอนออกไป 

⏭️ ในทางกลับกัน กรณีที่สร้างสิ่งปลูกสร้างอื่นซึ่งมิใช่โรงเรือน แล้วไปรุกล้ำที่ดินผู้อื่น เช่น ท่อน้ำทิ้งและเครื่องปรับอากาศ (ฎ.778/2523), ถังส้วมซีเมนต์ (ฎ.2316/2522), โรงรถที่แยกจากตัวบ้าน ท่อประปา แท็งก์น้ำ (ฎ.951-952/2542), รั้วบ้าน (ฎ.1511/2542), รั้วคอนกรีต (ฎ.3685-3686/2546) ต้องรื้อสถานเดียวจะอ้างว่าก่อสร้างโดยสุจริตไม่ต้องรื้อถอนตามบทดังกล่าวหาได้ไม่ (ฎ.2036/2539) เพราะ ป.พ.พ. มาตรา 1312 ระบุเฉพาะโรงเรือนเท่านั้น และมาตรา 1314 ก็ไม่ได้กำหนดว่าให้นำมาตรา 1312 มาใช้โดยอนุโลมกับการก่อสร้างใด ๆ ซึ่งติดที่ดินอย่างอื่น หรือการปลูกต้นไม้หรือธัญชาติรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น

🔴 พิจารณา

1️⃣ หากส่วนใหญ่ของโรงเรือนอยู่ในที่ดินของผู้อื่น เช่นนี้ถือเป็นกรณีสร้างในที่ดินของผู้อื่นตามมาตรา 1310 หรือ 1311 ไม่ใช่เป็นกรณีปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำตามมาตรา 1312

2️⃣ คำว่า “สุจริต” หมายถึง ผู้สร้างเข้าใจว่าโรงเรือนที่ตนปลูกไม่ได้รุกล้ำที่ดินของผู้อื่น เช่น เข้าใจว่าที่ดินที่จะใช้ปลูกโรงเรือนเป็นที่ดินของตนทั้งหมด ความสุจริตจะต้องมีตั้งแต่เริ่มสร้างจนกระทั่งสร้างเสร็จ ถ้าสร้างเสร็จแล้วเพิ่งมาทราบภายหลังว่าตนไม่มีสิทธิก็ไม่ถือว่าสร้างโดยไม่สุจริต (ใช้หลักการพิจารณาเช่นเดียวกับมาตรา 1310 และมาตรา 1311)

  - โดยหลักแล้ว การก่อสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของบุคคลอื่น ถ้าเกิดจากการที่ผู้สร้างก่อสร้างโดยไม่รังวัดสอบเขตที่ดินก่อนที่จะปลูกสร้าง ถือว่าเป็นการปลูกสร้างโดยไม่สุจริต เนื่องจากผู้ปลูกสร้างประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง แต่อย่างไรก็ตาม หากปลูกสร้างโดยไม่รังวัดสอบเขต แต่ปรากฏว่าเจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียงก็รู้เห็นด้วยและไม่ได้โต้แย้ง ถือว่าเป็นการสร้างโดยสุจริต (ฎ.5521/2550)

3️⃣ กรณีผู้ขายปลูกโรงเรือนในที่ดินของตน แล้วต่อมามีการแบ่งขายที่ดินออกเป็นสองส่วน ทำให้โรงเรือนบางส่วนของแปลงหนึ่งรุกล้ำที่ดินอีกแปลงหนึ่งที่แบ่งแยก ต้องอาศัย ป.พ.พ. มาตรา 4 วรรคสอง (ฎ.1848/2512 ประชุมใหญ่)

4️⃣ ผู้สืบสิทธิของผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1312 ด้วย เช่นกัน (ฎ.3713/2534) หากผู้ปลูกสร้างได้ปลูกสร้างโดยไม่สุจริต ผู้สืบสิทธิของผู้ปลูกสร้างก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1310 หรือมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง แล้วแต่กรณี และเช่นกันหากผู้สร้างโดยไม่สุจริต ผู้สืบสิทธิย่อมต้องรับผลไปด้วย (ฎ.3713/2534, ฎ.5909/2540) 

5️⃣ กรณีสิ่งปลูกสร้างที่สร้างรุกล้ำนั้นเป็นทรัพย์สินเพื่อประโยชน์สาธารณะ (รัฐสร้างรุกล้ำเอกชน) การให้รื้อย่อมกระทบประโยชน์มหาชน แต่ให้เอกชนมีสิทธิเพียงเรียกให้หน่วยงานรัฐนั้นซื้อที่ดินของตนแทน (ฎ.2743/2541)

6️⃣ ผู้มีสิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนเป็นภาระจำยอม ต้องเป็นเจ้าของที่ดิน ผู้เช่าที่ดินปลูกสร้างโรงเรือนซึ่งมีเพียงกรรมสิทธิ์เฉพาะโรงเรือน ย่อมไม่มีสิทธิเรียกร้อง (ฎ.14354/2557)

🔴 ผลของการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นแบ่งออกเป็น 2 กรณี

1️⃣ สร้างโดยสุจริต (มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง)

  - ผู้สร้างเป็นเจ้าของโรงเรือน แต่ต้องจ่ายเงินให้เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดิน

  - เจ้าของที่ดินต้องจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ผู้สร้าง

2️⃣ สร้างโดยไม่สุจริต (มาตรา 1312 วรรคสอง)

  - ผู้สร้างต้องรื้อถอนโรงเรือนไปและทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้

#อย่าลืมกดไลก์ กดแชร์ แบ่งปันความรู้ให้เพื่อน ๆ ด้วยนะคะ