มาตรา 1310 บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ๆ

#เลคเชอร์กฎหมาย

#กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 

#มาตรา1310 #มาตรา1311 #ทรัพย์สิน 

#สร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น 

มาตรา 1310 “บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ๆ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ เว้นไว้แต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้”

  มาตรา 1311 “บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือนหรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้น แล้วแต่จะเลือก”

💙 กรณีการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นที่จะต้องด้วยมาตรา 1310 และมาตรา 1311 นี้ จะต้องเป็นกรณีที่ผู้สร้างไม่มีสิทธิสร้างในที่ดินของผู้อื่น หากเป็นกรณีที่ผู้สร้างมีสิทธิสร้าง เช่นนี้ โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือต้นไม้ แล้วแต่กรณี ก็จะไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน เพราะกรณีเข้าข้อยกเว้นตามที่มาตรา 146 บัญญัติไว้ ส่งผลให้เจ้าของที่ดินไม่ได้เป็นเจ้าของโรงเรือน (ฎ.7681/2561)

💙การสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น ต้องเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นทั้งหลัง ถ้าสร้างโรงเรือนรุกล้ำ (โรงเรือนส่วนน้อยอยู่ในที่ดินของผู้อื่น) จะต้องด้วยกรณีตามมาตรา 1312 (ฎ.5637/2536)

‼️ ข้อสังเกต การสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น หมายความรวมถึงกรณีที่สร้างแล้วโรงเรือนส่วนมากอยู่ในที่ดินผู้อื่น ส่วนน้อยอยู่ในที่ตนเองด้วย

1️⃣ ตามมาตรา 1310 และ 1311 ต้องเป็นการสร้าง “โรงเรือน” เท่านั้น ซึ่งหมายถึง สำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น (ฎ.951-952/2542) หากเป็นการก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่มิใช่โรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น หรือถ้าเป็นการปลูกต้นไม้หรือธัญชาติในที่ดินของผู้อื่น ต้องอ้างมาตรา 1314 ประกอบแล้วแต่กรณี เช่น กำแพง แท็งก์น้ำ สะพาน หอนาฬิกา ถนนคอนกรีต ปรับใช้มาตรา 1310, 1311 ประกอบมาตรา 1314 (ฎ.661/2562)

2️⃣ คำว่า “สุจริต” หมายถึง ผู้สร้างเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ เช่น เข้าใจว่าเป็นที่ดินของตน หรือเข้าใจว่าเป็นที่ดินของคนอื่นแต่ตนมีสิทธิปลูกสร้างได้ โดยความสุจริตจะต้องมีตั้งแต่เริ่มสร้างถึงสร้างเสร็จ 

  - ความสุจริต ให้พิจารณาขณะปลูกโรงเรือน (ต้องมีตลอดจนกระทั่งสร้างเสร็จ) แม้ภายหลังสร้างเสร็จจะไม่สุจริต ก็ยังคงถือว่าเป็นการปลูกโดยสุจริต(ฎ.8305/2551)

  - การอยู่อาศัยในโรงเรือนของผู้อื่นในตอนแรก เป็นการอยู่อาศัยโดยมีสิทธิอาศัย แต่เมื่อมีการรื้อถอนโรงเรือนออกไป สิทธิอาศัยก็ย่อมหมดลง ดังนั้น หากปลูกโรงเรือนขึ้นใหม่ในภายหลัง ย่อมเป็นการปลูกโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยไม่สุจริต (ฎ.339/2551)

  - ในระหว่างการพิจารณาชั้นอุทธรณ์ มีการปลูกสร้างบ้านลงในที่ดินดังกล่าว ต่อมาคดีถึงที่สุดและฟังได้ว่าที่ดินดังกล่าวเป็นของจำเลย กรณีนี้ถือว่าโจทก์ปลูกสร้างบ้านลงในที่ดินของจำเลยโดยไม่สุจริต (ฎ.6607/2559)

3️⃣ การสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น คำว่า “ผู้อื่น” ในที่นี้ หมายถึงเอกชนเท่านั้น ไม่นำไปใช้กับกรณีที่เอกชนสร้างโรงเรือนในที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดิน (ฎ.1089/2515)

4️⃣ กรณีตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 ต้องเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น ถ้าสร้างโรงเรือนไว้ก่อนแล้วที่ดินจึงตกเป็นของผู้อื่น ไม่ต้องด้วยบทบัญญัติดังกล่าว (ฎ.3240/2525)

5️⃣ โดยหลักแล้ว มาตรา 1310 จะใช้กับกรณีที่ผู้ปลูกสร้างไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นตั้งแต่ต้น โดยที่เข้าใจว่าตนมีสิทธิปลูกสร้าง แต่หากเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของตนเอง แล้วต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินดังกล่าว และโอนที่ดินให้แก่บุคคลอื่นอีกหลายคนในภายหลัง ปรากฏว่าโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่เดิมไปอยู่ในที่ดินของผู้อื่น เช่นนี้ ก็ถือว่าเป็นกรณีที่ไม่มีกฎหมายที่จะนำมาปรับใช้แก่คดีได้โดยตรง จำต้องนำมาตรา 1310 วรรคหนึ่ง มาปรับใช้ในฐานะกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ทั้งนี้ตามมาตรา 4 วรรคสอง (ฎ.1090/2558)

  - ในกรณีที่ผู้ขายฝากได้ทำการปลูกสร้างบ้านในที่ดินของตนเอง แต่ปลูกสร้างยังไม่เสร็จเรียบร้อย ปรากฏว่าต่อมาได้มีการจดทะเบียนขายฝากที่ดิน โดยผู้ขายฝากได้ปลูกสร้างบ้านหลังดังกล่าวต่อไปลงบนที่ดินซึ่งขายฝากให้ผู้ซื้อฝากไปแล้ว โดยเชื่อว่าตนสามารถไถ่คืนได้ภายในกำหนดเวลา แต่ภายหลังไม่ได้ไถ่คืนภายในกำหนด ศาลฎีกาให้นำมาตรา 1310 มาปรับแก่คดีในฐานะกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่ง (ฎ.120/2559)

6️⃣ ต้องเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นทั้งหลัง ถ้าสร้างโรงเรือนรุกล้ำ (โรงเรือนส่วนน้อยอยู่ในที่ดินของผู้อื่น) ต้องปรับกับ ป.พ.พ. มาตรา 1312 (ฎ.5637/2536)

7️⃣ คำว่า “ประมาทเลินเล่อ” ตามมาตรา 1310 วรรคสอง หมายความว่า มิได้ใช้ความระมัดระวังตามสมควรที่จะแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินให้ผู้อื่นรับรู้ เช่น ปล่อยไว้ไม่ทำประโยชน์ ไม่ปักเขตไว้ โดยจำต้องพิจารณาจากรายกรณี

▶️ ผลของการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นแบ่งออกเป็น 2 กรณี

1️⃣ สร้างโดยสุจริต (มาตรา 1310)

  - เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือน

  - เจ้าของที่ดินต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นให้แก่ผู้สร้าง

  - แต่ถ้าเจ้าของที่ดินไม่ได้ประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ หรือเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินตามราคาตลาดก็ได้

2️⃣ สร้างโดยไม่สุจริต (มาตรา 1311)

  - ผู้สร้างต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของที่ดิน

  - เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ โดยเจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือนหรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือน แล้วแต่จะเลือก