มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง “ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น

#เลคเชอร์กฎหมาย

#กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 

#มาตรา1299 #ทรัพย์สิน 

#การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ฯโดยทางนิติกรรม

มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง “ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่”

🔹"ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น..." หมายความว่า ในกรณีที่เรื่องการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ฯ โดยทางนิติกรรมไม่มีกฎหมายบัญญัติถึงการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ไว้โดยเฉพาะ การได้มาเช่นว่านั้นย่อมเป็นไปตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง กล่าวคือ ต้องทำเป็นหนังสือ (ลงลายมือชื่อทุกฝ่าย (ฎ.1800/2511)) และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น “ไม่บริบูรณ์” เป็นทรัพยสิทธิ แต่ยังคงสมบูรณ์ใช้ยันกันได้ระหว่างคู่สัญญาในฐานะบุคคลสิทธิ (ฎ.2539/2549)

🔹ตัวอย่างกรณีการได้มา ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง

1.) การก่อตั้งทรัพยสิทธิ ตามบรรพ 4

2.) การยกที่ดินตีใช้หนี้ (ฎ.4892/2542, ฎ.453/2519 (ญ.))

3.) ใช้กับกรณีสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอกตามมาตรา 374 (ฎ.116/2553)

4.) ใช้กับกรณีสัญญาประนีประนอมยอมความ

🔹ผลของการได้มาโดยทางนิติกรรม

หากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้การได้มานั้น “ไม่บริบูรณ์” กล่าวคือ ไม่สามารถยกสิทธิที่ก่อตั้งขึ้นตามข้อตกลงใช้ยันกับบุคคลภายนอกได้ โดยไม่ต้องพิจารณาว่าผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นจะรับโอนอสังหาริมทรัพย์ไปโดยสุจริตหรือรับโอนไปโดยเสียค่าตอบแทนหรือไม่

▶️ แต่ยังคงใช้ยันได้กับคู่สัญญาเดิมและรวมถึงใช้ยันทายาทผู้รับโอนทรัพย์มรดกได้ด้วย เพราะทายาทต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา (ฎ.1227/2533)

▶️ ข้อสังเกต บุคคลภายนอกอาจตกลงให้ทรัพยสิทธินั้นคงอยู่ต่อไปก็ได้ และหากบุคคลภายนอกทำข้อตกลงเช่นนี้ ก็ถือเป็นข้อตกลงกันขึ้นใหม่ ใช้ยันต่อกันได้ระหว่างบุคคลภายนอกผู้รับโอนกับผู้ได้ทรัพยสิทธิโดยทางนิติกรรม (ฎ.12885/2556)

มาตรา 1299 วรรคสอง “ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว”

🔹หลัก

1) โดยกฎหมายบัญญัติไว้ เช่น การครอบครองปรปักษ์ (1382) หรือภาระจำยอมโดยอายุความ (1401) (ฎ.3140/2562)

2) การได้มาโดยคำพิพากษาของศาล ทั้งนี้ ยกเว้น การได้สิทธิตามสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งกระทำในศาล ถือว่าผู้นั้นได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มาโดยทางนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง 

3) การได้มาโดยการรับมรดก ไม่ว่าจะเป็นการรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมหรือในฐานะผู้รับพินัยกรรม เว้นแต่การได้มาโดยทางพินัยกรรมซึ่งสิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ เป็นทรัพยสิทธิที่จะก่อตั้งได้ก็แต่โดยนิติกรรมเท่านั้น จึงถือว่าเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรม ต้องบังคับตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง 

🔹ผลของการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม

1) จะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ 

2) จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตไม่ได้

🔴 ข้อพิจารณา

  “บุคคลภายนอก” หมายถึง บุคคลอื่นซึ่งไม่ใช่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์คนเดิม

 - ทายาทซึ่งได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยทางมรดก ไม่ใช่บุคคลภายนอก(ฎ.2988/2557)

 - เจ้าของรวมคนหนึ่งซึ่งได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นไปไม่ใช่บุคคลภายนอก (ฎ.3487/2537)

 - เจ้าหนี้สามัญของเจ้าของเดิม ไม่ใช่บุคคลภายนอกตามความในมาตรา 1299 วรรคสอง 

(ฎ.2070/2548)

 - เจ้าหนี้บุริมสิทธิ เช่น เจ้าหนี้จำนอง รวมไปถึงผู้ซื้อฝากด้วย เป็นบุคคลภายนอกตามความในมาตรา 1299 วรรคสอง ดังนั้น หากเจ้าหนี้จำนองได้จดทะเบียนรับจำนองไว้โดยสุจริต ผู้ที่ครอบครองปรปักษ์ทรัพย์ที่จำนองแต่ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่จะอ้างว่าทรัพย์ไม่ใช่ของลูกหนี้ เพื่อที่เจ้าหนี้จำนองจะไม่มีสิทธิยึดไม่ได้ (ฎ.8320/2563)

 - ผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ย่อมได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1330 และถือว่าเป็นบุคคลภายนอกที่รับโอนที่ดินไปโดยสุจริต ผู้ครอบครองปรปักษ์จึงไม่อาจยกการครอบครองขึ้นต่อสู้ได้