"สัญญาเช่า" มาตรา 538

#เลคเชอร์กฎหมาย

#แพ่งและพาณิชย์ #มาตรา538 

▶️ มาตรา 538 เป็นการกำหนดเรื่องหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีเท่านั้น มิใช่แบบของสัญญาเช่าแต่อย่างใด ดังนั้น สัญญาเช่าไม่ว่าจะเป็นการเช่าสังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ย่อมเกิดเป็นสัญญาเช่าและมีผลผูกพันคู่สัญญาทันที แต่หากเกิดปัญหาขึ้นและต้องการฟ้องร้องบังคับตามสัญญาจึงจะพิจารณามาตรา 538 อีกครั้งหนึ่งเพื่อพิจารณาว่ามีหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีหรือไม่

‼️ ข้อสังเกต หลักฐานเป็นหนังสือตามมาตรานี้ไม่จำต้องถึงขนาดทำเป็นหนังสือสัญญาเช่ากัน อาจเป็นเพียงจดหมายโต้ตอบกัน หรือบันทึกกันไว้ในรายงานประจำวันที่สถานีตำรวจก็ใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกันได้แล้ว

‼️ข้อพิจารณาสำคัญ

1.) สัญญาเช่านั้นไม่มีแบบตามกฎหมาย สัญญาเช่าย่อมเกิดขึ้นทันทีเมื่อคู่สัญญาได้ทำคำเสนอและคำสนองต้องตรงกัน ส่วนมาตรา 538 นั้นเป็นเรื่องแบบของการฟ้องร้องบังคับคดีเท่านั้น หากไม่ทำตามแบบที่มาตรา 538 กำหนดไว้ คงมีผลแต่เพียงทำให้ไม่อาจฟ้องร้องต่อศาลได้เท่านั้น แต่หามีผลให้สัญญาเช่าตกเป็นโมฆะไม่

2.) กรณีเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปี ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ มิเช่นนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้

กรณีเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 3 ปี หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผลคือ ฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปี ทั้งนี้!!! ที่ว่าบังคับกันได้ 3 ปี หมายถึง ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือด้วย ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือเลย ก็ฟ้องร้องบังคับกันไม่ได้เลย

3.) ที่ว่า “ฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้” หมายถึง โจทก์จะฟ้องร้องโดยอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าไม่ได้ และรวมถึงกรณีจำเลยให้การต่อสู้คดีโดยอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าไม่ได้ด้วยเช่นกัน เพราะการบังคับคดีย่อมกระทำได้ด้วยกันทั้งสองฝ่าย

4.) คำว่า “หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด” นั้น อาจไม่ใช่เอกสารที่ตั้งใจทำขึ้นให้เป็นหลักฐานก็ได้ เพียงแต่อ่านแล้วได้ความว่าคู่สัญญามีการตกลงเช่าอสังหาริมทรัพย์กันก็ใช้ได้ เช่น "ใบเสร็จรับเงินค่าเช่า" หรือ "จดหมายที่กล่าวถึงการเช่า" ก็ถือว่าเป็นหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดได้ แต่ต้องได้ความว่า หลักฐานการเช่าเช่นว่านี้มีอยู่แล้วในขณะฟ้อง

- แต่หากเป็น “คำให้การในคดีก่อน” ใช้เป็นหลักฐานในคดีหลังได้ 

- แต่การชำระค่าเช่าเป็นเช็ค ไม่ถือว่าเป็นหลักฐานเป็นหนังสือ

5.) การฟ้องในมูลสัญญาเช่า เมื่อไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ย่อมฟ้องบังคับให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามสัญญาเช่าไม่ได้ เช่น ผู้ให้เช่าจะฟ้องเรียกค่าเช่าไม่ได้ และถ้ายังไม่เคยบอกกล่าวให้ออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า ผู้ให้เช่าจะบังคับในฐานเป็นค่าเสียหายในมูลละเมิดก็ไม่ได้ เพราะผู้เช่าไม่ได้เข้าไปอยู่โดยละเมิด (ฎ.2288/2523)

ข้อสังเกต แสดงว่าถ้าผู้ให้เช่าได้บอกกล่าวให้ออกแล้วไม่ยอมออก การอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าต่อมาก็เป็นการอยู่โดยละเมิด เรียกค่าเสียหายได้ในฐานละเมิด โดยไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ เพราะเป็นการฟ้องเรียกค่าเสียหายในมูลละเมิดในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น (มิใช่เป็นการฟ้องร้องโดยอาศัยมูลสัญญาเช่า)

6.) กรณีมีคำพิพากษาตามยอมไม่อยู่ในบังคับมาตรา 538 เพราะคำพิพากษาดังกล่าวมีผลผูกพันคู่ความอยู่แล้วตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145

ข้อสังเกต แต่ถ้าเพียงแต่ทำสัญญาประนีประนอมยอมความในรายงานกระบวนพิจารณาของศาล โดยศาลไม่ได้มีคำพิพากษาตามยอมด้วย ดังนี้คงอยู่ในบังคับมาตรา 538 โดยบังคับได้เพียง 3 ปีเท่านั้น 

7.) การฟ้องร้องบางกรณีที่ไม่ต้องอาศัยหลักฐานเป็นหนังสือ เพราะคำว่า “ฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้”

คงหมายถึง ฟ้องร้องเพื่อให้บังคับตามสัญญาเช่าไม่ได้เท่านั้น ดังนั้น กรณีที่ไม่ได้ฟ้องบังคับตามสัญญาเช่า ไม่ต้องใช้หลักฐานเป็นหนังสือในการฟ้องร้อง เช่น ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากทรัพย์สินที่เช่าซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าและเรียกค่าเสียหาย

- เช่าโรงภาพยนตร์ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ผู้ให้เช่าฟ้องเรียกค่าเช่าไม่ได้ แต่เรียกค่าของที่ผู้เช่าทำสูญหายไป รวมทั้งค่าไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์ที่ผู้ให้เช่าออกแทนไปด้วยได้ ฟ้องเรียกเงินกินเปล่าคืนได้ 

8.) การฟ้องบังคับให้จดทะเบียนการเช่า โดยหลัก การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ก็ย่อมฟ้องร้องให้ไปจดทะเบียนการเช่าไม่ได้ด้วย เพราะการฟ้องร้องบังคับคดี หมายถึง การฟ้องผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าตามข้อสัญญาด้วย แต่จะฟ้องได้ต่อเมื่อในสัญญาเช่ามีข้อตกลงอยู่ว่าให้ไปดำเนินการจดทะเบียนการเช่า และต้องฟ้องภายใน 3 ปี แต่ถ้าผู้เช่าและผู้ให้เช่าเคยได้ไปยื่นเรื่องขอจดทะเบียนการเช่าไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าได้ถอนผู้รับมอบอำนาจเสียก่อน เป็นเหตุให้จดทะเบียนการเช่าไม่ได้ ดังนี้ ต่อมาผู้เช่าฟ้องให้ผู้ให้เช่าจดทะเบียนการเช่าได้ เป็นการขอให้จำเลยปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้มีการจดทะเบียนซึ่งจะทำให้มีผลบังคับเต็มตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า กรณีมิใช่การฟ้องร้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่าหรือโดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่าซึ่งฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี(ฎ.5337/2540)

9.) การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ (โอนสิทธิเรียกร้องตามมาตรา 306) โดยการโอนสิทธิการเช่า เมื่อการเช่าเดิมมีการจดทะเบียนการเช่าแล้ว ก็ไม่ต้องแจ้งให้เจ้าพนักงานทราบหรือไม่ต้องไปจดทะเบียนใหม่อีก

#อย่าลืมกดไลค์ กดแชร์ แบ่งปันความรู้ให้เพื่อน ๆ ด้วยนะคะ