หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 บัญญัติว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

🔥หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์🔥

1️⃣ ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินที่เป็น “กรรมสิทธิ์” ของ “ผู้อื่น”

กล่าวคือ การครอบครองปรปักษ์จะต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นและทรัพย์สินของผู้อื่นนั้นจะต้องเป็นทรัพย์สินที่มีกรรมสิทธิ์ เช่น ที่ดินเป็นของโจทก์อยู่แล้ว เพียงแต่ใส่ชื่อจำเลยไว้ในโฉนดแทน แต่โจทก์ยังครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมา (ฎีกาที่ 538/2536)

ฎีกาที่ 5840/2562 ข้ออ้างตามคำร้องขอของผู้ร้องยืนยันว่า ท. ซึ่งเป็นตาของผู้ร้องเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทมาตั้งแต่ที่ดินมีเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ต่อมาได้ยกที่ดินพิพาทให้แก่ ห. มารดาผู้ร้อง และ ห. ยกที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้อง ซึ่งการยกให้ที่ดินพิพาทในขณะเป็นที่ดินมือเปล่าย่อมมีผลเป็นการโอนสิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378 เมื่อผู้ร้องบรรยายคำร้องขอยืนยันความเป็นเจ้าของสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทผู้ร้องขอมาตั้งแต่ต้นเช่นนี้ ผู้ร้องไม่อาจอ้างการได้มาซึ่งที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม มาตรา 1382 ได้ คดีไม่มีประเด็นเรื่องการครอบครองปรปักษ์

ทรัพย์สินดังต่อไปนี้ครอบครองปรปักษ์มิได้ ได้แก่ สาธารณสมบัติของแผ่นดิน (มาตรา 1306) ที่ดินของวัด หรือที่ธรณีสงฆ์ตาม พ.ร.บ.คณะสงฆ์ พ.ศ. 2505 ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ (ฎีกาที่ 784/2516) ทรัพย์ที่พระมหากษัตริย์มีพระบรมราชโองการมิให้จำหน่ายจ่ายโอน (ฎีกาที่ 1346-1347/2535) สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินฯ (ฎีกาที่ 13041/2558)

▶️ ข้อพิจารณา

🔸การนับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ นับในขณะที่ที่ดินมีโฉนดแล้วเท่านั้น

ฎีกาที่ 4676/2560 จำเลยซื้อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 33842 จาก ย. เมื่อปี 2536 และเข้าครอบครองอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทมาตั้งแต่ปี 2538 แต่เนื่องจากขณะนั้นที่ดินโฉนดเลขที่ 33842 ยังเป็นที่ดินมือเปล่าที่บุคคลมีสิทธิครอบครอง จึงย่อมโอนกันได้เพียงส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378 การครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยจึงเป็นการครอบครองอย่างเป็นเจ้าของตามที่จำเลยได้ซื้อที่ดินพิพาทมา แต่เป็นผลให้จำเลยมีได้เพียงสิทธิครอบครองและไม่อาจอ้างว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ที่ดินของผู้อื่นซึ่งมีกรรมสิทธิ์ได้ เมื่อที่ดินโฉนดเลขที่ 33842 ได้มีการออกเอกสารสิทธิเป็นโฉนดที่ดิน จำเลยยังคงครอบครองที่ดินพิพาทอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงดังกล่าวโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเรื่อยมาจนถึงปัจจุบัน ระยะเวลาแห่งการครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทของจำเลยจึงต้องเริ่มนับตั้งแต่วันออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป และเมื่อจำเลยไม่อยู่ในฐานะเป็นผู้ยึดถือแทนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 จึงไม่ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการครอบครองไปยังผู้ขายที่ดินพิพาท ซึ่งเมื่อนับถึงวันที่โจทก์ฟ้องเป็นระยะเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382

🔸การครอบครองที่งอกริมตลิ่งก็ย่อมมีการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้เช่นกัน แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ครอบครองไม่สามารถนับรวมระยะเวลาในขณะที่ที่งอกนั้นยังมีสภาพเป็นที่ชายตลิ่งอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามมาตรา 1304 (2) อยู่เข้ารวมในระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ได้ (ฎีกาที่ 4386/255, ฎีกาที่ 149/2543)

2️⃣ ต้องครอบครองด้วยความสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ

2.1 คำว่า "โดยความสงบ" หมายความว่า ครอบครองโดยไม่ได้ถูกกำจัดให้ออกไป หรือไม่ได้ถูกฟ้องร้อง

ฎีกาที่ 3864/2554 ผู้คัดค้านยื่นคำร้องคัดค้านคำร้องขอของผู้ร้องในคดีขอแสดงสิทธิในที่ดินพิพาท เป็นเพียงโต้เถียงสิทธิกัน* ทั้งเมื่อศาลมีคำสั่งจำหน่ายคดีดังกล่าวแล้วไม่ปรากฏว่าผู้คัดค้านได้ฟ้องขับไล่ผู้ร้อง คงปล่อยให้ผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทต่อมา สิทธิครอบครองของผู้ร้องหาได้ถูกกำจัดให้ออกไปไม่ จึงมิใช่เป็นการรบกวนสิทธิครอบครองของผู้ร้องอันจะถือว่าผู้ร้องไม่ได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382

ผู้ร้องยื่นคำร้องขอแสดงสิทธิในที่ดินพิพาทครั้งแรกเมื่อวันที่ 16 มิถุนายน 2541 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้จำหน่ายคดีเนื่องจากผู้ร้องไม่ชำระค่าขึ้นศาลภายในระยะเวลาที่กำหนด ไม่อาจหมายความได้ว่าผู้ร้องไม่ประสงค์จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการร้องขอครอบครองปรปักษ์ต่อไป ทั้งไม่มีผลต่อการนับระยะเวลาครอบครองที่ดินพิพาทของผู้ร้องด้วย เมื่อนับแต่ผู้คัดค้านได้สิทธิในที่ดินพาทวันที่ 13 สิงหาคม 2533 จนถึงวันที่ผู้ร้องยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ต่อศาลชั้นต้นครั้งหลังวันที่ 25 มิถุนายน 2544 เป็นเวลาเกิน 10 ปี ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382

ฎีกาที่ 2048/2562 ว. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทโดยนำไปจำนองเป็นประกันการชำระหนี้แล้วผิดนัดชำระหนี้ จนถูกเจ้าหนี้ฟ้องร้องและนำยึดออกขายทอดตลาด แต่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังไม่ได้มีการขายทอดตลาดให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์รายใดไป กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจึงยังเป็นของ ว. อยู่ ยังมิได้มีการเปลี่ยนแปลง การที่บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ พ. เจ้าหนี้เดิมถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลายโดยบริษัทเงินทุน ธ. เป็นผู้ประมูลซื้อทรัพย์สินและสิทธิเรียกร้องต่าง ๆ ได้ แล้วร้องขอสวมสิทธิเข้ามาเป็นคู่ความแทน บริษัทเงินทุน ธ. จึงอยู่ในฐานะเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาเท่านั้น หาทำให้กลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปไม่ การที่ผู้ร้องร้องขอครอบครองปรปักษ์ที่ดินย่อมกระทบถึงสิทธิในทรัพย์สินของ ว. เมื่อศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด ว. ซึ่งเป็นลูกหนี้จึงไม่มีอำนาจในการจัดการทรัพย์สินของตนเองดังกล่าวได้ โดยเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แต่ผู้เดียวที่จะมีอำนาจในการจัดการและจำหน่ายทรัพย์สิน รวมถึงการทำสัญญาประนีประนอมยอมความ หรือฟ้องร้องหรือต่อสู้คดีใด ๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินของลูกหนี้ตาม พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ. 2483 มาตรา 22 การร้องคัดค้านเข้ามาในคดี จึงเป็นการดำเนินการตามอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมาย

เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ยึดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทก่อนที่ผู้ร้องจะเข้าไปครอบครองทรัพย์พิพาท โดยเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ปิดประกาศยึดทรัพย์ไว้ ณ ทรัพย์ที่ยึด ผู้ร้องได้ทราบถึงการที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกเจ้าพนักงานบังคับคดียึดเพื่อนำออกขายทอดตลาดซึ่งปัจจุบันได้ความว่า อยู่ระหว่างเจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการแจ้งบริษัทเงินทุน ธ.ให้ตรวจสอบการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และสำนักงานวางทรัพย์กำลังประเมินราคาใหม่ อันอยู่ในขั้นตอนและกระบวนการในการขายทอดตลาดทรัพย์ การที่ผู้ร้องอ้างว่าได้เข้ามาครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาท และได้ประกาศต่อบุคคลทั่วไปว่า ผู้ร้องเป็นเจ้าของ ยังถือไม่ได้ว่าเป็นการครอบครองโดยความสงบ ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ เพราะสิทธิของผู้ร้องถูกกระทบโดยการบังคับคดีตามคำพิพากษามาโดยตลอด แม้ผู้ร้องครอบครองติดต่อกันเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382

2.2 คำว่า "เปิดเผย" หมายความว่า ไม่มีการปิดบังอำพรางหรือซ่อนเร้น

ฎีกาที่ 5238/2546 จำเลยสร้างฐานรากของโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนที่ฝังอยู่ใต้ดินรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์โดยมีเจตนาเพื่อซ่อนเร้นปกปิดการกระทำที่ไม่ชอบของตน จึงไม่อาจถือได้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินส่วนที่รุกล้ำของโจทก์โดยเปิดเผยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ประกอบมาตรา 1401 แม้จะมีการครอบครองมานานเท่าใด จำเลยก็ไม่ได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าว

2.3 คำว่า "ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ"

คำว่า "ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ" หมายความว่า ยึดถือครอบครองทรัพย์สินนั้นไม่ใช่เพียงแต่ยึดถือเพื่อตนเพียงอย่างเดียว แต่ยังต้องมีการยึดถือครอบครองด้วยเจตนาจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินด้วย ซึ่งการพิจารณาว่าอย่างไรเป็นการครอบครองด้วยเจตนาจะเป็นเจ้าของนั้น จะต้องอาศัยพฤติการณ์ต่าง ๆ เป็นรายกรณี

- เข้าใจว่าครอบครองที่ดินที่ตนซื้อมา แต่ปรากฏว่าเป็นของผู้อื่น ย่อมเป็นการครอบครองปรปักษ์ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของแล้ว และเริ่มนับตั้งแต่เวลาที่เข้าไปยึดถือ หาใช่นับแต่เวลาที่ทำการรังวัด (ฎีกาที่ 6756/2544) ทำนองเดียวกันกับกรณีที่เข้าไปครอบครองโดยเข้าใจว่าเป็นของตนเอง ระยะเวลาก็เริ่มนับแต่เข้าไปครอบครอง มิใช่นับแต่เวลาที่รู้ว่าที่ดินพิพาทเป็นของผู้อื่น (ฎีกาที่ 2641/2550, ฎีกาที่ 3445-3448/2557)

- หากมีการยกที่ดินมีโฉนดให้โดยมิได้จดทะเบียนการให้ตามกฎหมาย แม้การยกที่ดินให้ดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ก็ถือว่าผู้รับครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของแล้ว ดังนั้น หากครบองค์ประกอบอื่น ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ (ฎีกาที่ 7836/2560)

- กรณีสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ผู้ซื้อที่ดินซึ่งมีโฉนด แม้จะไม่ได้ทำการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดตามแบบที่กำหนดไว้ในมาตรา 456 ก็ต้องถือว่าผู้ซื้อได้ครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ (ฎีกาที่ 1808/2500) แตกต่างกับสัญญาจะซื้อจะขาย ถือว่าครอบครองแทนผู้จะขาย มิใช่ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ (ฎีกาที่ 1915/2520, ฎีกาที่ 1216/2558)

- การที่โจทก์ยินยอมให้ ก. และจำเลยเข้าปลูกบ้านอาศัยในที่ดินที่ขาย “โดยแจ้งว่าหาก ก. และจำเลยมีเงินพอชำระราคาที่ดินเมื่อใดก็จะขายให้ แสดงว่าโจทก์ยังมิได้มีเจตนามอบกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ ก. และจำเลย จนกว่าบุคคลทั้งสองจะมีเงินค่าที่ดินมาชำระได้ครบถ้วน” การครอบครองที่ดินพิพาทของ ก. และจำเลยจึงเป็นการครอบครองแทนโจทก์ แม้จะครอบครองเกินกว่า 10 ปี ก็หาได้กรรมสิทธิ์ไม่ (ฎีกาที่ 7142/2556)

- ยกที่ดินให้ มีข้อตกลงให้ผู้รับไปไถ่ถอนจำนองที่ดินจากธนาคารแล้วจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ ตราบใดที่ผู้รับยังไม่ไปไถ่ถอนจำนองที่พิพาท ต้องถือว่าครอบครองแทนผู้ยกให้ (ฎีกาที่ 4906/2559)ส

- การครอบครองในลักษณะชั่วคราว โดยทราบว่าอยู่โดยอาศัยสิทธิผู้อื่น ไม่ถือว่ามีเจตนาเป็นเจ้าของ (ฎีกาที่ 3016/2547)

- การที่ทายาทคนหนึ่งครอบครองทรัพย์มรดกแทนทายาทอื่น ไม่ใช่การครองครอบเพื่อตนเอง หากต้องการครอบครองปรปักษ์ก็จะต้องแสดงเจตนาเปลี่ยนการยึดถือตามมาตรา 1381 (ฎีกาที่ 7874/2556)

- กรณีลูกหนี้กู้ยืมเงินเจ้าหนี้ แล้วปรากฏว่ามีการยกที่ดินตีใช้หนี้โดยไม่คำนึงถึงราคาท้องตลาด นิติกรรมดังกล่าวตกเป็นโมฆะตามมาตรา 656 วรรคสาม แต่การครอบครองที่ดินของเจ้าหนี้ถือว่าครอบครองเพื่อตน มิใช่ครอบครองแทนลูกหนี้ หากครอบครองติดต่อกันครบ 10 ปี ก็ถือว่าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ แต่เมื่อในชั้นอุทธรณ์ฎีกา เจ้าหนี้กลับอ้างเหตุที่เข้าครอบครองที่ดินคนละเหตุกับที่เคยให้การไว้ในศาลชั้นต้น ซึ่งมิใช่ข้อเท็จจริงที่สนับสนุนข้อต่อสู้ของเจ้าหนี้ ดังนี้ ต้องถือว่าการครอบครองที่ดินของเจ้าหนี้ที่ผ่านมาเป็นเพียงการครอบครองแทนลูกหนี้เท่านั้น ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ (ฎีกาที่ 13900/2557)

▶️ ข้อพิจารณา

🔸แม้ครอบครองโดยเข้าใจผิดว่าเป็นที่ดินของตน หากบุคคลนั้นได้ยึดถือครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของอย่างแท้จริงแล้ว ก็ถือว่าเป็นการครอบครองที่ดินของผู้อื่นตามมาตรา 1382 (ฎีกาที่ 6151/2558 )

🔸ป.พ.พ. มาตรา 1382 ไม่ได้บัญญัติว่าจะต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาที่สุจริต คงบังคับไว้แต่เพียงว่าให้ผู้ครอบครองนั้นครอบครองโดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ดังนั้น แม้ผู้ครอบครองจะรู้ว่าที่ดินที่ครอบครองเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นก็ตาม ถ้ามีข้อเท็จจริงครบถ้วนตามมาตรา 1382 ผู้ครอบครองก็อาจได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1382 ได้ (ฎีกาที่ 1981/2556)

🔸เข้าใจผิดว่าเป็นที่ดินที่ไม่มีโฉนด แต่แท้ที่จริงแล้วเป็นที่ดินที่มีโฉนด เช่นนี้ย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์

ฎีกาที่ 1557/2549 ผู้ครอบครองที่ดินมีลักษณะเป็นการครอบครองเพื่อตนอย่างเป็นเจ้าของ แม้จะเข้าใจว่าที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่ความเป็นจริงเป็นที่ดินมีโฉนด ก็ถือได้ว่าเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ เมื่อครอบครองเกินกว่า 10 ปี ที่ดินจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ครอบครอง

🔸 นิติบุคคลก็ครอบครองปรปักษ์ในทรัพย์สินของผู้อื่นได้ (ฎีกาที่ 295/2501) และคนต่างด้าวก็สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ (ฎีกาที่ 5016/2555)

3️⃣ ต้องครอบครองครบตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

กรณีอสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี

กรณีสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี