สรุปหลักกฎหมาย เรื่อง สัญญาเช่าทรัพย์ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 537

สรุปหลักกฎหมาย เรื่อง สัญญาเช่าทรัพย์ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 537

▶️ ลักษณะสำคัญ

1️⃣ เป็นสัญญาที่มีวัตถุเป็นทรัพย์ 

กล่าวคือ ทรัพย์สินที่สามารถเอาออกให้เช่าได้นั้น อาจจะเป็นทรัพย์สินประเภท สังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์พิเศษ หรืออสังหาริมทรัพย์ก็ได้ เช่น รถยนต์ บ้าน ที่ อาคาร คอนโด สัตว์พาหนะ เป็นต้น และนอกจากนี้วัตถุที่ไม่รูปร่างก็สามารถเอาออกให้เช่าได้ เช่น การเช่าสิทธิ เพราะสิทธิก็เป็นทรัพย์สินอย่างหนึ่งเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นการเช่าลิขสิทธิ์ เครื่องหมายการค้า หรือสิทธิตามสัมปทานต่าง ๆ เป็นต้น

2️⃣ เป็นสัญญาที่มิได้มีวัตถุประสงค์ในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่เช่า ทั้งนี้เพราะสัญญาเช่าเป็นสัญญาซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์สินหรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าเท่านั้น เมื่อสัญญาเช่าระงับสิ้นลง ผู้เช่าก็มีหน้าที่ที่จะต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนให้แก่ผู้ให้เช่า ดังนั้นการครอบครองของผู้เช่าจึงเป็นเพียงการครอบครองแทนผู้ให้เช่า และไม่ว่าผู้เช่าจะครอบครองยาวนานเพียงใดก็ไม่สามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ได้

3️⃣ เป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือผู้ให้เช่าและผู้เช่าต่างฝ่ายต่างเป็นเจ้าหนี้ลูกหนี้ซึ่งกันและกัน เพราะเมื่อพิจารณามาตรา 537 จะเห็นว่า ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ที่จะต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่า เพื่อให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่านั้น และกลับกันตัวของผู้เช่าเองก็มีหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าเช่าเป็นการตอบแทนให้แก่ผู้ให้เช่าด้วย

4️⃣ เป็นสัญญาที่ตกลงชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด หมายถึง เป็นสัญญาที่มีการจำกัดเวลาเช่าเอาไว้ ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ประเภท

📍สัญญาเช่ามีกำหนดเวลา อาจจะตกลงเช่ากันเป็นรายชั่วโมง รายวัน รายเดือน รายปี หรือไม่ได้มีการกำหนดเวลาการเช่ากันแต่สามารถสันนิษฐานได้ ก็ถือว่าเป็นการเช่าที่มีกำหนดเวลา เช่น เช่าถือสวน เช่ากันตลอดฤดูทำนา เช่ากันในช่วงฤดูร้อน ฤดูฝน เป็นต้น หรืออาจกำหนดเช่ากันตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก็ได้

📍สัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา อาจจะเป็นกรณีที่ไม่ได้มีการตกลงในเรื่องของเวลาการเช่ากันไว้ตั้งแต่แรก และไม่สามารถสันนิษฐานได้ หรือเดิมเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลา แต่ต่อมาครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ายังอยู่ต่อ และผู้ให้เช่าทราบความนั้นแล้วก็ไม่ทักท้วงไซร้ เช่นนี้ถือว่าผู้ให้เช่าและผู้เช่าได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไป เป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาตามมาตรา 570

5️⃣ เป็นสัญญาซึ่งก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิ ไม่ก่อให้เกิดทรัพยสิทธิ

6️⃣ เป็นสัญญาที่ถือว่าคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ

- สัญญาเช่าทรัพย์เพ่งเล็งคุณสมบัติของ “ผู้เช่า” เป็นสำคัญ

📎 ฎ.9201/2551 สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน อันเป็นหนี้เหนือบุคคล หาใช่เป็นสิทธิเหนือทรัพย์สินหรือเป็นทรัพยสิทธิไม่ และการเช่าทรัพย์สินนั้น ปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้และดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ สิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าก็เป็นอันระงับสิ้นสุดลง และไม่เป็นมรดกตกทอดไปถึงทายาททั้งนี้โดยไม่ต้องคำนึงว่ามีข้อตกลงให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าหรือไม่ เพราะหากมีข้อตกลงก็เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าแก่บุคคลภายนอกในระหว่างที่ผู้เช่ามีชีวิตอยู่ ซึ่งอาจทำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 เท่านั้น ดังนั้น พินัยกรรมของ ท. ที่ยกสิทธิการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์ จึงไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใด ๆ แก่โจทก์เกี่ยวกับที่ดิน