สรุปหลักกฎหมาย เรื่อง นิติกรรมการซื้อขาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 453, 456, 459

สรุปหลักกฎหมาย เรื่อง นิติกรรมการซื้อขาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 453, 456, 459

▶️ นิติกรรมการซื้อขาย ได้แก่ 

1️⃣ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด 

  คือ สัญญาที่คู่สัญญาตกลงกันเสร็จสิ้นแล้ว ไม่มีสิ่งใดที่ต้องไปทำตามแบบของกฎหมายอีกต่อไป หากจะเหลือก็เพียงแต่การปฏิบัติการชำระหนี้ (กรณีซื้อขายอสังหาฯ / สังหาฯ พิเศษ เมื่อได้ทำตามแบบ คือ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 456 วรรคแรก เรียบร้อยแล้ว กลับกัน ตกลงซื้อขายทรัพย์ข้างต้น แต่ไม่ทำตามแบบ เช่นนี้ ก็ยังคงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เพียงแต่ตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ทำตามแบบ) สัญญาจะซื้อขาย

📍โดยบทบัญญัติมาตรา 456 วรรคสอง ใช้คำว่า “สัญญาจะขายหรือจะซื้อ” แต่ในคำพิพากษา รวมทั้งนักกฎหมายส่วนใหญ่มักเรียกว่า “สัญญาจะซื้อขาย” หรือ “สัญญาจะซื้อจะขาย” โดยสัญญานี้ คือ สัญญาที่คู่สัญญายังไม่มีการทำตามแบบของกฎหมายในขณะทำสัญญา แต่คู่สัญญาตั้งใจ หรือมีเจตนาจะไปทำตามแบบของกฎหมายให้เสร็จสิ้นกันต่อไป โดยสัญญาประเภทนี้จะเกิดขึ้นแต่เฉพาะสัญญาประเภทที่จะต้องมีการจดทะเบียนกัน (หากไม่มีการจดทะเบียน ก็ไม่อาจทำเป็นสัญญาจะซื้อจะขายกันได้) ลักษณะสำคัญของสัญญาประเภทนี้อยู่ที่ว่า จะต้องมีข้อความในสัญญา หรือมีพฤติการณ์ที่คู่สัญญาทำต่อกันแสดงให้เห็นเจตนาว่า คู่สัญญาตกลงหรือมีความเข้าใจตรงกันว่าจะไปทำการซื้อขายให้ถูกต้องตามแบบของกฎหมายอีกครั้งหนึ่งในภายภาคหน้า (ถ้ากิจการที่ตกลงจะไปทำในอนาคตเป็นการอย่างอื่นที่ไม่ใช่การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ตกลงกันว่าจะนำเงินมาชำระในภายหลัง เช่นนี้สัญญานั้นไม่ใช่สัญญาจะซื้อขาย แต่อาจเป็นสัญญาซื้อขายแบบมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลา)

2️⃣ สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข 

  คือ สัญญาที่คู่สัญญาตกลงกันเสร็จสิ้นแล้ว ไม่มีสิ่งใดต้องไปทำตามแบบของกฎหมายอีก แต่คู่สัญญาตกลงให้กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปจนกว่าเงื่อนไขจะสำเร็จ (เงื่อนไขตามความในมาตรา 182 คือ เหตุการณ์อันไม่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ในอนาคต) โดยข้อสำคัญคือ เงื่อนไขดังกล่าวจะต้องเป็นการผูกกับการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น มีนาตกลงซื้อแหวนจากเมษาราคา 500,000 บาท โดยตกลงกันว่า กรรมสิทธิ์ในแหวนจะยังไม่โอนไปยังมีนาจนกว่ามีนาจะชำระราคาครบถ้วน

3️⃣ สัญญาซื้อขายมีเงื่อนเวลา

  คือ สัญญาที่คู่สัญญาตกลงกันเสร็จสิ้นแล้ว ไม่มีสิ่งใดต้องไปทำตามแบบของกฎหมายอีก แต่คู่สัญญาตกลงให้กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปจนกว่าจะถึงกำหนดตามเงื่อนเวลาที่กำหนดไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 459 เช่น เมื่อวันที่ 1 เม.ย. 2568 มีนาตกลงซื้อแหวนจากเมษาราคา 300,000 บาท ตกลงกันว่า กรรมสิทธิ์ในแหวนยังไม่โอนไปยังมีนาจนกว่าจะถึงวันที่ 1 ต.ค. 2568 หรือจนกว่าจะถึงวันพ่อปีนี้ หรือจนกว่าครบกำหนด 30 วันนับแต่วันทำสัญญา เป็นต้น

4️⃣ คำมั่นในการซื้อขาย (นิติกรรมฝ่ายเดียว)

  คำมั่นในการซื้อขาย (ตามมาตรา 456) และคำว่า “คำมั่นจะซื้อหรือขาย” (ตามมาตรา 454) มีความหมายอย่างเดียวกัน คือ นิติกรรมฝ่ายเดียวที่บุคคลฝ่ายหนึ่งได้แสดงเจตนาผูกมัดตัวเองไว้ฝ่ายเดียว ให้คนอื่นทราบว่าจะซื้อ หรือจะขายทรัพย์สิน โดยยังไม่มีผู้ใดรับคำหรือสนองรับ