สรุปหลักกฎหมาย เรื่อง การทำสัญญาเช่า ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538

สรุปหลักกฎหมาย เรื่อง การทำสัญญาเช่า ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538

▶️ ลักษณะสำคัญ

‼️ เมื่อได้มีการตกลงทำสัญญาเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าแล้ว สัญญาเช่าย่อมเกิดขึ้นทันที ส่วนจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงใดนั้น ต้องแยกพิจารณาดังนี้

☑️ กรณีการเช่า “สังหาริมทรัพย์” หรือ “สังหาริมทรัพย์พิเศษ” ย่อมจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ เพราะการเช่าสังหาทรัพย์สินนั้นกฎหมายมิได้บัญญัติถึงหลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่า ว่าจะต้องทำอย่างไร เพราะฉะนั้นเพียงแต่ตกลงด้วยวาจาสัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ก็เกิดขึ้นแล้ว และสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้

☑️ กรณีการเช่า “อสังหาริมทรัพย์” จะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้หรือไม่ จะต้องพิจารณาหลักเกณฑ์ตามมาตรา 538 

มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

เช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่เกิน 3 ปี จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งและจะต้องลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ 

“หลักฐานเป็นหนังสือ” อาจไม่ใช่เอกสารที่ตั้งใจทำขึ้นให้เป็นหลักฐานก็ได้ เพียงแต่อ่านแล้วได้ความว่าคู่สัญญามีการตกลงเช่าอสังหาริมทรัพย์กันก็ใช้ได้ เช่น ใบเสร็จรับเงินค่าเช่า เอกสารรับเงินค่าเช่า จดหมายที่กล่าวถึงการเช่า เอกสารรับเงินค่าเช่า หนังสือที่พูดถึงเรื่องค่าเช่า คำฟ้องของผู้เช่า เป็นต้น ก็ถือว่าเป็นหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดได้ แต่ต้องได้ความว่า หลักฐานการเช่าเช่นว่านี้มีอยู่แล้วในขณะฟ้อง 

“ลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ” หมายถึงลายมือชื่อของฝ่ายที่จะถูกฟ้องคดี กล่าวคือ หากจะฟ้องผู้ให้เช่า ก็ต้องมีลายมือชื่อของผู้ให้เช่า หรือถ้าจะฟ้องผู้เช่า ก็ต้องมีลายมือชื่อของผู้เช่า