สรุปหลักกฎหมาย เรื่อง ลักษณะสัญญาจะซื้อจะขาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456

สรุปหลักกฎหมาย เรื่อง ลักษณะสัญญาจะซื้อจะขาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456

▶️ ลักษณะสำคัญ

⚠️ โดยบทบัญญัติมาตรา 456 วรรคสอง ใช้คำว่า “สัญญาจะขายหรือจะซื้อ” แต่ในคำพิพากษา รวมทั้ง

นักกฎหมายส่วนใหญ่มักเรียกว่า “สัญญาจะซื้อขาย” หรือ “สัญญาจะซื้อจะขาย” โดยสัญญานี้ คือ สัญญาที่คู่สัญญายังไม่มีการทำตามแบบของกฎหมายในขณะทำสัญญา แต่คู่สัญญาตั้งใจ หรือมีเจตนาจะไปทำตามแบบของกฎหมายให้เสร็จสิ้นกันต่อไป โดยสัญญาประเภทนี้จะเกิดขึ้นแต่เฉพาะสัญญาประเภทที่จะต้องมีการจดทะเบียนกัน (หากไม่มีการจดทะเบียน ก็ไม่อาจทำเป็นสัญญาจะซื้อจะขายกันได้)

ลักษณะสำคัญของสัญญาประเภทนี้อยู่ที่ว่า จะต้องมีข้อความในสัญญา หรือมีพฤติการณ์ที่คู่สัญญา

ทำต่อกันแสดงให้เห็นเจตนาว่า คู่สัญญาตกลงหรือมีความเข้าใจตรงกันว่าจะไปทำการซื้อขายให้ถูกต้องตามแบบของกฎหมายอีกครั้งหนึ่งในภายภาคหน้า (ถ้ากิจการที่ตกลงจะไปทำในอนาคตเป็นการอย่างอื่นที่ไม่ใช่การ

จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ตกลงกันว่าจะนำเงินมาชำระในภายหลัง เช่นนี้สัญญานั้นไม่ใช่สัญญาจะซื้อขาย แต่อาจเป็นสัญญาซื้อขายแบบมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลา)

📍ฎ.329/2524 จำเลยซื้อบ้านและที่ดินจากโจทก์โดยทำสัญญากู้เงินที่ยังค้างชำระให้ไว้ ต่อมาโจทก์ฟ้องเรียกเงินกู้ซึ่งเป็นค่าที่ดินและบ้านดังกล่าวจนชนะคดีและคดีถึงที่สุด การซื้อขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยยังมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงยังไม่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด (เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย) แม้จำเลยอาจฟ้องร้องให้บังคับตามข้อตกลงซื้อขายได้เนื่องจากได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว แต่กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านยังคงเป็นของโจทก์อยู่ เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินและบ้านต่อไป โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้