สรุปหลักกฎหมาย เรื่อง ความระงับของสัญญาเช่าทรัพย์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 564, 567

สรุปหลักกฎหมาย เรื่อง ความระงับของสัญญาเช่าทรัพย์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 564, 567

▶️ ความระงับของสัญญาเช่าทรัพย์

+เมื่อสิ้นระยะเวลาที่ตกลงกัน

1️⃣ กำหนดเวลาตามมาตรา 564 เป็นการกำหนดเวลาไว้แน่นอนตามปฏิทิน เช่น กำหนดเวลาเช่าไว้ 5 ปี เมื่อครบกำหนด 5 ปี สัญญาเช่าก็ระงับลงทันที การกำหนดระยะเวลาตามปฏิทินนี้อาจจะกำหนดเป็น วัน สัปดาห์ เดือน ปี ก็ได้ 

2️⃣ คู่สัญญาอาจจะกำหนดเวลาเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือตลอดอายุของผู้ให้เช่าก็ได้ ฉะนั้น เมื่อครบ กำหนดเวลาดังกล่าว เช่น กำหนดไว้ตลอดอายุของผู้ให้เช่า เมื่อผู้ให้เช่าตาย สัญญาเช่าต้องระงับ 

3️⃣ เมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ สัญญาเช่าระงับลงโดยไม่ต้องบอกกล่าว ฉะนั้น ความระงับของสัญญาเช่าตามมาตรา 564 เป็นการระงับโดยอัตโนมัติ ไม่ต้องมีการบอกเลิกสัญญาอีก ผู้ให้เช่ามีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าทันที 

4️⃣ กฎหมายไม่ได้บัญญัติให้ผู้ให้เช่าต้องบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด แต่ถ้าผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาด้วยก็ย่อมเป็นการเสดงให้เห็นว่าผู้ให้เช่าไม่ต้องการให้ผู้เช่าอยู่ต่อไป และไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570

5️⃣คู่สัญญาตกลงเลิกสัญญากันก่อนครบกำหนดเวลาได้

เมื่อทรัพย์สินที่เช่าสูญหายไปทั้งหมด

ต้องเป็นทรัพย์สินที่เช่าสูญหายไป ซึ่งอาจจะเป็น “สังหาริมทรัพย์” หรือ “อสังหาริมทรัพย์” ก็ได้ 

เช่น เช่าที่ดิน แล้วผู้เช่าดำเนินการปลูกสร้างอาคารลงไปในที่ดินที่เช่ามา ภายหลังอาคารถูกเพลิงไหม้ เช่นนี้ สัญญาเช่าไม่ระงับ เพราะทรัพย์ที่เช่าคือที่ดินยังอยู่ (ฎ.1955/2523)

เมื่อสัญญาเช่าระงับ ผู้เช่าก็ไม่ต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าอีกต่อไป ถ้าได้ชำระให้ผู้ให้เช่าไปแล้ว ผู้ให้เช่าก็ต้องคืนเงินให้ผู้เช่าตามส่วนระยะเวลาเช่าที่เหลือ (ฎ.1346/2517 (ญ))

เมื่อ “ผู้เช่า” ถึงแก่ความตาย

📌ภายใต้หลักการใหญ่ที่ว่า “สัญญาเช่านั้นเพ่งเล็งคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ” ดังนั้น เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าจึงระงับไปทันที ไม่เป็นมรดกตกทอดไปยังทายาทตามมาตรา 1599 และ 1600 เพราะถือว่าสัญญาเช่าในฝ่ายผู้เช่าเป็นสิทธิและหน้าที่ซึ่งเป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้

▶️ เมื่อมีการบอกเลิกสัญญา

เมื่อปรากฏว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา

1️⃣ สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยฝ่ายผู้ให้เช่า

มาตรา 544 ผู้เช่าให้เช่าช่วงโดยไม่ชอบ

มาตรา 552 ใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติ หรือการดังกำหนดไว้ในสัญญา

มาตรา 553 ผู้เช่าไม่สงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเองหรือไม่บำรุงรักษาทรัพย์ที่เช่าและซ่อมแซมเล็กน้อย (ซ่อมแซมใหญ่ตามมาตรา 550 เป็นหน้าที่ผู้ให้เช่า ถ้าผู้เช่าซ่อมใหญ่เองเพราะผู้ให้เช่าไม่ยอมทำ เช่นนี้ ผู้เช่าเรียกค่าใช้จ่ายอันจำเป็นจากผู้ให้เช่าได้ตามมาตรา 547)

กรณีมาตรา 552 และ 553 ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องก่อน ถ้าและผู้เช่าละเลยไม่ปฏิบัติตาม ผู้ให้เช่าจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ บอกเลิกทันทีไม่ได้ (มาตรา 554)

มาตรา 560 ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือนหรือระยะเวลายาวกว่านั้น บอกเลิกทันทีไม่ได้ ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใดอย่าให้น้อยกว่า 15 วัน (จำตัวบทดี ๆ ข้อสอบชอบหลอกตรงนี้) ถ้าไม่ชำระ ผู้ให้เช่าจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้

‼️ ข้อสังเกต มาตรา 558 ผู้เช่าทำการดัดแปลงหรือต่อเติมทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามกฎหมายนี้ แต่อาจตกลงกันไว้ในข้อสัญญาได้

2️⃣ สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยฝ่ายผู้เช่า

มาตรา 548 ถ้าผู้ให้เช่าส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นโดยสภาพไม่เหมาะแก่การที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

มาตรา 551 ถ้าความชำรุดบกพร่องแห่งทรัพย์สินที่เช่านั้นไม่เป็นเหตุถึงแก่ผู้เช่าจะต้องปราศจากการใช้และประโยชน์ และผู้ให้เช่ายังแก้ไขได้ ผู้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าให้จัดการแก้ไขความชำรุดบกพร่องนั้นก่อน ถ้าและผู้ให้เช่าไม่จัดทำให้คืนดีภายในเวลาอันสมควร ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ หากว่าความชำรุดบกพร่องนั้นร้ายแรงถึงสมควรจะทำเช่นนั้น

มาตรา 556 ถ้าระหว่างเวลาเช่ามีเหตุจะต้องซ่อมแซมทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเป็นการเร่งร้อน และ

ผู้ให้เช่าประสงค์จะทำการอันจำเป็นเพื่อที่จะซ่อมแซมเช่นว่านั้น ผู้เช่าจะไม่ยอมให้ทำนั้นไม่ได้ ถ้าการซ่อมแซมเป็นสภาพซึ่งต้องกินเวลานานเกินสมควรจนไม่เหมาะแก่การที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

มาตรา 568 ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปแต่เพียงบางส่วนและมิได้เป็นเพราะความผิดของผู้เช่า ผู้เช่าจะเรียกให้ลดค่าเช่าลงตามส่วนที่สูญหายก็ได้ ถ้าผู้เช่าไม่สามารถใช้สอยทรัพย์สินส่วนที่ยังคงเหลืออยู่นั้นสำเร็จประโยชน์ได้ดั่งที่ได้มุ่งหมายเข้าทำสัญญาเช่า ท่านว่าผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้